Amortisation und Tilgung zielen auf dasselbe Ergebnis: Am Ende soll die Schuld verschwunden sein. Der Rechenweg dorthin trennt den Schweizer Markt vom deutschen. Mit ihm trennt sich das Vokabular. Wer eine Offerte für eine Hypothek liest und daneben einen deutschen Finanzratgeber aufschlägt, trifft auf Wörter, die vertraut klingen und Verschiedenes meinen.
Am deutlichsten zeigt sich das bei einer Zahlung, die nicht im Plan steht. Im deutschen Annuitätendarlehen heisst sie Sondertilgung, senkt die Restschuld sofort und wirkt je nach Vereinbarung auf die Laufzeit oder auf die Rate. Wie stark eine solche Zahlung die Zinssumme verschiebt, lässt sich vorab durchspielen; dafür kann man einen Annuitätenrechner nutzen. Auf eine Schweizer Festhypothek ist diese Mechanik nicht übertragbar: Das Konsumkreditgesetz nimmt grundpfandgesicherte Kredite ausdrücklich von seinem Geltungsbereich aus (Quelle: KKG, Art. 7 Abs. 1 Bst. a), massgeblich ist hier der Vertrag.
Belehnungswert: die Bezugsgrösse, nicht der Kaufpreis
Der erste Begriff, an dem eine Finanzierung scheitern kann, ist der Belehnungswert. Gemeint ist der Wert, den die Bank der Liegenschaft zuschreibt, und nicht der Preis aus dem Kaufvertrag. Aus ihm leiten sich Kredithöhe, Eigenmittelquote und Amortisationsziel ab. Liegt der Kaufpreis darüber, muss die Differenz vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, Fassung 2023).
Mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts müssen zudem aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen. Diese Quote ist keine Empfehlung: Die Finma hat die Richtlinien als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt, seit dem 1. Januar 2025 gilt die aktuelle Fassung. Zwei weitere Grössen geistern durch die Ratgeber: die Ein-Drittel-Regel für die Tragbarkeit und ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. In den Richtlinien stehen beide nicht. Als Bankpraxis begegnen sie einem trotzdem ständig.
Praktisch heisst das: Zwei Zahlen entscheiden über den Einstieg, und keine davon ist der Verkaufspreis. Gerechnet wird immer am Belehnungswert. Das gilt auch dann, wenn eine Liegenschaft nicht gekauft, sondern geerbt wird; dann kommen Steuerfolgen dazu, die von Kanton zu Kanton stark auseinandergehen.
Amortisation heisst hier: linear, nicht annuitätisch
Die Richtlinien der Bankiervereinigung verlangen, die Hypothekarschuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Die Rückzahlung hat linear zu erfolgen und beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, Ziffer 2.2, Fassung 2023). Linear bedeutet: Jedes Jahr fliesst derselbe Tilgungsbetrag, während der Zinsanteil mit der sinkenden Schuld kleiner wird. Die Gesamtbelastung nimmt also über die Jahre ab.
Ein Rechenbeispiel macht die Grössenordnung greifbar. Angenommen, die Bank setzt den Belehnungswert einer Wohnung auf 850’000 Franken und finanziert 80 Prozent davon, also 680’000 Franken. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind 566’667 Franken; zu amortisieren sind damit 113’333 Franken. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das 7’556 Franken pro Jahr oder rund 630 Franken pro Monat. Der Zins kommt separat dazu und richtet sich nach der gewählten Laufzeit. Beide Beträge zusammen ergeben die Belastung, mit der eine Bank die Tragbarkeit prüft. Wer 2026 eine Finanzierung aufsetzt, sollte diese Zahl kennen, bevor über Zinssätze gesprochen wird.
Beim Annuitätendarlehen läuft es umgekehrt. Dort bleibt die Rate konstant, und innerhalb dieser Rate wandert Monat für Monat Geld vom Zinsanteil zum Tilgungsanteil. Beide Modelle führen zur Entschuldung, aber sie belasten ein Haushaltsbudget unterschiedlich: einmal am Anfang stärker, einmal über die Laufzeit gleichmässig.
Eine Schweizer Besonderheit ist die indirekte Amortisation, und die Richtlinien lassen sie ausdrücklich zu. Statt die Schuld direkt zu senken, fliesst der Betrag in die Säule 3a oder in eine Lebensversicherung und tilgt erst am Schluss. Ob sich das rechnet, hängt an Steuereffekt und Anlagerendite. Dieselbe Abwägung stellt sich beim Aufbau eines Wertschriftendepots.
Annuität, Anfangstilgung, Restschuld: das Vokabular jenseits der Grenze
Die Annuität ist die Jahresrate aus Zins und Tilgung zusammen; der Name stammt vom lateinischen annus. Über die Zinsbindung bleibt sie konstant, während sich ihre beiden Bestandteile gegenläufig verschieben. Die zugehörige Formel steht in keinem Gesetz: Die Rate ergibt sich aus Darlehensbetrag mal Periodenzins, geteilt durch den Ausdruck eins minus Aufzinsungsfaktor hoch minus Perioden. Dahinter steckt die Umformung einer geometrischen Reihe, also reine Mathematik.
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Sie ist die Stellschraube mit der grössten Wirkung. Das Rechenbeispiel dazu: 100.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins. Bei einem Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 375,00 Euro, nach zehn Jahren stehen noch 88.047 Euro offen, und bis zur vollständigen Rückzahlung vergehen 43,1 Jahre. Bei drei Prozent sind es 541,67 Euro Rate, 64.142 Euro Restschuld und 22,2 Jahre.
Ein Drittel mehr Rate halbiert also fast die Laufzeit. Über die gesamte Rückzahlung summieren sich die Zinsen im ersten Fall auf 93.663 Euro, im dritten auf 43.802 Euro. Bei den Laufzeitangaben mancher Onlinetabellen lohnt sich Misstrauen: Sie runden grosszügig und weichen von der exakten Rechnung um mehrere Jahre ab.
Ungleich verteilt sich dabei die Zinslast über die Laufzeit. In den ersten Jahren geht der grössere Teil jeder Rate an die Bank, nicht an die eigene Entschuldung. Beim Beispiel mit zwei Prozent Anfangstilgung kippt das Verhältnis erst nach gut neun Jahren: Ab diesem Monat übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil. Jede zusätzliche Zahlung wirkt deshalb am Anfang deutlich stärker als später.
Die Restschuld schliesslich ist der Betrag, der zu einem Stichtag noch offen ist. Am Ende der Zinsbindung wird sie zur wichtigsten Zahl überhaupt, denn sie ist die Startsumme der Anschlussfinanzierung. Rechnerisch beginnt dort ein neues Darlehen, zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt.
Ein Begriff ohne Schweizer Entsprechung: die Sondertilgung
Deutsche Kreditverträge räumen häufig ein jährliches Sondertilgungsrecht ein, typischerweise fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Zum Rechenbeispiel: 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung, Rate 1.375 Euro. Wird zehn Jahre lang jedes Jahr das volle Recht über 15.000 Euro ausgeschöpft, sinkt die Laufzeit von 348 auf 161 Monate.
Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt dann 51.851 statt 228.284 Euro, die Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit 107.583 Euro. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Eine frühe Zahlung wirkt auf viele Jahre, eine späte kaum noch, weil der Zinsanteil bis dahin ohnehin klein geworden ist.
Das Schweizer Gegenstück heisst ausserordentliche Amortisation und ist Vertragssache. Bei einer laufenden Festhypothek greift kein gesetzliches Rückzahlungsrecht, weil das Konsumkreditgesetz für grundpfandgesicherte Kredite nicht gilt. Wer flexibel bleiben will, klärt die Frage vor der Unterschrift. Nachträglich lässt sich daran nichts ändern.
Vergleichbar sind die beiden Wege trotzdem nicht eins zu eins. Ein deutsches Sondertilgungsrecht ist ein einseitiges Recht des Kreditnehmers, das die Bank hinnehmen muss. Die ausserordentliche Amortisation dagegen wird ausgehandelt, und bei einer laufenden Festhypothek kann eine Entschädigung fällig werden, wenn die Bank ihren Zinsausfall geltend macht. Wer die Möglichkeit offenhalten will, verhandelt sie beim Abschluss mit, zusammen mit der Frage nach einer Teilamortisation ohne Aufpreis.
Dazu gehört ein Blick auf den Zeitplan. Die Amortisationspflicht beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung, und sie endet nicht mit dem Erreichen der Zweidrittelgrenze, sondern mit dem Vertrag, der sie regelt. Wird die Hypothek später aufgestockt, etwa für eine Sanierung, verschiebt sich die Rechnung erneut. Ein einmal ausgefülltes Blatt bleibt deshalb nicht ewig gültig.
Häufige Fragen
Ist Amortisation dasselbe wie Tilgung?
Gemeint ist beide Male die Rückzahlung der Schuld. Der Unterschied liegt im Rechenweg: In der Schweiz ist die Amortisation linear vorgeschrieben, in Deutschland dominiert die konstante Annuität mit wachsendem Tilgungsanteil. Wer beide Begriffe gleichsetzt, übersieht diesen Unterschied im Belastungsverlauf.
Wie viel Eigenmittel verlangen die Richtlinien?
Mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts, und dieser Teil darf nicht aus der zweiten Säule stammen (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, Ziffer 2.1, Fassung 2023). Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, kommt die Differenz vollständig obendrauf. Die Finma hat die Richtlinien als Mindeststandard anerkannt.
Warum nennt eine Schweizer Offerte keinen effektiven Jahreszins?
Weil es dafür keine gesetzliche Grundlage gibt. Das Konsumkreditgesetz, das eine Berechnungsformel vorschreibt, klammert grundpfandgesicherte Kredite aus. Für die Hypothek gelten Obligationenrecht, Vertrag und die Selbstregulierung der Banken.
Was bedeutet indirekte Amortisation?
Die Zahlungen fliessen nicht an die Bank, sondern in eine Säule 3a oder eine Lebensversicherung, die später die Schuld tilgt. Die Hypothek bleibt in voller Höhe bestehen, was den Schuldzinsabzug erhält. Ob der Weg günstiger ist, hängt an Steuersatz und Rendite.
Lohnt sich ein Blick in deutsche Rechner überhaupt?
Für das Verständnis der Mechanik ja, für die eigene Offerte nein. Zinsniveau, Produktlogik und Rechtsrahmen unterscheiden sich zu stark. Nützlich ist der Vergleich vor allem dort, wo eine Finanzierung über die Grenze reicht, etwa bei einer Ferienwohnung im Ausland.
Fazit: erst das Vokabular, dann die Offerten
Wer eine Finanzierung vergleicht, sollte drei Zahlen selbst ausrechnen können. Das sind der Belehnungswert als Bezugsgrösse, der jährliche Amortisationsbetrag bis zur Zweidrittelgrenze und die Belastung im ersten Jahr aus Zins und Amortisation. Diese drei Werte gehören auf ein Blatt, bevor das erste Beratungsgespräch stattfindet. Mit ihnen lässt sich jede Offerte in wenigen Minuten prüfen und jeder deutsche Ratgeber richtig einordnen.