Zwei Zahlen beschreiben dieselbe Hypothek, und sie stimmen selten überein. Die eine steht in der Preisliste der Bank, die andere im Vertrag, der am Ende unterschrieben wird. Zwischen beiden liegt der Verhandlungsspielraum, und genau dort entscheidet sich, ob eine Kalkulation aufgeht. Schweizer Statistik macht diesen Abstand sichtbar.
Publizierte Konditionen sind Schaufensterpreise
Für eine zehnjährige Festhypothek publizierten Schweizer Banken im Juni 2026 im Mittel 1,91 Prozent (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Fünf Jahre Laufzeit kosteten 1,62 Prozent, zwei Jahre 1,41 Prozent. Erhoben wird der Stand am Monatsende, und zwar aus den Preislisten. Hinter keinem dieser Werte steht ein Vertrag.
Daneben führt die Nationalbank eine zweite Reihe, in der abgeschlossene Kredite erfasst werden. Festhypotheken mit einer Laufzeit von über sieben bis zehn Jahren lagen dort im Mai 2026 im Mittel bei 1,73 Prozent (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Weil sich diese Erhebung auf wenige gemeldete Abschlüsse stützt, taugt der Wert als Grössenordnung und nicht als Marktdurchschnitt. Eindeutig bleibt trotzdem die Richtung: Unterschrieben wird unter dem Schaufensterpreis.
In Deutschland heisst dieselbe Frage anders
Nördlich der Grenze läuft die Kalkulation über ein anderes Nadelöhr. Sollzinsbindung und Laufzeit fallen dort auseinander, am Ende der Bindung bleibt eine Restschuld offen, und für sie steht ein Prolongationsangebot der Hausbank gegen ein Fremdangebot. Verglichen wird nicht die Monatsrate, sondern der Gesamtaufwand aus allen Raten plus der Restschuld am Ende der neuen Bindung. Deutsche Fachportale rechnen unter dem Stichwort Forward-Darlehen sichern genau diese Gegenüberstellung durch, mit Restschuld, beiden Sollzinsen, Tilgung und Wechselkosten als Eingaben. Für eine Schweizer Hypothek taugt die Systematik als Denkmodell, mehr nicht: Das Zinsniveau liegt hier bei einem Bruchteil, und das gesetzliche Kündigungsrecht, das die deutsche Rechnung überhaupt erst auslöst, existiert im Schweizer Recht nicht.
Interessant ist die deutsche Statistik aus einem zweiten Grund. Neue Wohnungsbaukredite kosteten dort im Juni 2026 im Schnitt 3,95 Prozent Sollzins, aber 4,00 Prozent effektiven Jahreszins (Quelle: Deutsche Bundesbank, 2026). Dazwischen liegen gerade 0,05 Prozentpunkte. Wo er im Einzelangebot deutlich grösser ausfällt, stecken Gebühren darin. Der Effektivzins folgt in Deutschland der Rechenvorschrift des § 16 der Preisangabenverordnung und lässt Notar- und Grundbuchkosten ausdrücklich draussen.
Österreich zeigt, was Nebenkosten anrichten
Ein Blick nach Osten schärft das Bild. Österreichische Banken verlangten für neue Wohnbaukredite im Juni 2026 im Mittel 3,54 Prozent Sollzins und 3,89 Prozent effektiven Jahreszins (Quelle: Oesterreichische Nationalbank, 2026). Um 0,35 Prozentpunkte klafft diese Lücke, siebenmal so breit wie die deutsche. Wer österreichische Angebote nach dem Sollzins sortiert, sortiert also am Preis vorbei. Praktisch folgt daraus eine simple Regel für jeden Markt: Rate rechnen mit dem Sollzins, vergleichen mit dem Effektivzins.
Was 0,18 Prozentpunkte in Franken bedeuten
Rechenbeispiel, Annahmen offengelegt: eine Festhypothek über 400’000 Franken, zehn Jahre Laufzeit, keine Amortisation während dieser Zeit, Zinssatz konstant. Zwischen 1,91 und 1,73 Prozent liegen 0,18 Prozentpunkte. Das sind 720 Franken Zins pro Jahr und 7’200 Franken über die zehn Jahre. Zustande kommt der Betrag ohne jeden Produktwechsel, allein aus zwei verschiedenen Sätzen für dieselbe Laufzeit. Bei einer höheren Hypothek oder mit laufender Amortisation verschiebt sich das Ergebnis, die Richtung bleibt.
Dieselbe Rechnung beantwortet auch die Laufzeitfrage. Zwischen der zweijährigen und der zehnjährigen Festhypothek lagen im Juni 2026 genau 0,50 Prozentpunkte. Auf 400’000 Franken sind das 2’000 Franken pro Jahr, die man für acht zusätzliche Jahre Zinssicherheit bezahlt. Ob sich das lohnt, hängt weniger an einer Zinsprognose als an der eigenen Lage: Ein knappes Budget verträgt keinen Zinssprung, ein grosszügiges verkraftet ihn.
Welches Recht bei einer Hypothek greift
Ein Missverständnis hält sich hartnäckig: Das Konsumkreditgesetz schütze auch die Hypothek. Nach Art. 7 KKG gilt es für grundpfandgesicherte Kredite ausdrücklich nicht. Damit greifen weder das 14-tägige Widerrufsrecht noch der Höchstzinssatz noch die Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung, die für Konsumkredite gelten. Was ein Ausstieg aus einer laufenden Festhypothek kostet, steht ausschliesslich im Vertrag. Wer eine Liegenschaft langfristig plant, sollte diese Klauseln so ernst nehmen wie die kantonalen Regeln zur Besteuerung von Erbschaften, die je nach Wohnsitz stark auseinandergehen.
Was sich in der Praxis beobachten lässt
Aus Beratungsprotokollen, Foren und Vergleichsdiensten zeichnet sich ein wiederkehrendes Muster ab. Zuerst kommt die Offerte zum publizierten Satz. Wer sie mit der Zinsstatistik der Nationalbank konfrontiert und eine zweite Offerte vorlegt, bekommt häufig einen tieferen Satz, weil die Bank die Ablösung sonst an ein anderes Institut verliert. Zweitens fragt kaum jemand nach einer Aufteilung in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, obwohl gerade sie das Zinsänderungsrisiko streut. Drittens fällt die Entscheidung oft in der letzten Woche vor Ablauf, also genau dann, wenn der Verhandlungsdruck auf der falschen Seite liegt.
Beim zweiten Beobachtungspunkt geht es um die Vorbereitung. Wer eine Liegenschaft ohnehin verkaufen will, statt die Hypothek zu verlängern, braucht andere Unterlagen und mehr Vorlauf; wie Objekte heute breit ausgeschrieben werden, hat sich in den letzten Jahren merklich verändert. Gegeneinander gestellt gehören beide Wege früh, mit Monaten Vorlauf statt Wochen.
Auffällig ist ausserdem, wie selten der Kreditbetrag selbst zur Sprache kommt. SARON-basierte Hypotheken machen im Schweizer Gesamtbestand nur etwa 20 bis 25 Prozent aus (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, 2026), der grosse Rest liegt in Festhypotheken mit ganz unterschiedlichen Restlaufzeiten. Bei mehreren Tranchen verhandelt man gestaffelt über Jahre hinweg immer wieder neu.
Häufige Fragen
Warum liegen publizierte und abgeschlossene Zinssätze auseinander?
Publizierte Sätze stammen aus den Preislisten der Banken und werden am Monatsende erhoben. Abgeschlossene Sätze stammen aus gemeldeten Verträgen. Zwischen beiden liegt das Ergebnis der Verhandlung, im Mai 2026 rund 0,18 Prozentpunkte.
Gilt das Konsumkreditgesetz für meine Hypothek?
Nein. Art. 7 KKG nimmt grundpfandgesicherte Kredite vom Geltungsbereich aus. Widerrufsfrist, Höchstzins und die Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung aus dem KKG greifen deshalb nicht. Massgeblich sind Obligationenrecht und Vertragstext.
Rechne ich mit dem Sollzins oder mit dem Effektivzins?
Beides, aber für verschiedene Zwecke. Mit dem Sollzins rechnet sich die Monatsrate, mit dem Effektivzins vergleicht man zwei Angebote. In Deutschland trennen beide Werte im Schnitt 0,05 Prozentpunkte, in Österreich 0,35.
Was ist ein Forward-Darlehen, und gibt es das hier?
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, dessen Zinssatz schon bei Vertragsschluss festgelegt wird, obwohl die Auszahlung erst zum Ende der laufenden Bindung erfolgt. Entstanden ist dieses Produkt für ein deutsches Rechtsproblem. Schweizer Banken kennen unter dem Namen Terminhypothek eine verwandte Konstruktion, die Ausgangslage ist aber eine andere.
Woran sich die eigene Rechnung ausrichtet
Für eine belastbare Kalkulation reichen drei Schritte. Erstens die publizierten Sätze der Nationalbank zum eigenen Offertdatum notieren, zweitens mindestens eine Zweitofferte einholen, drittens beide Angebote über die gesamte Laufzeit rechnen, nicht über die Monatsrate. Zwölf Monate vor Ablauf der Festhypothek ist dafür ein realistischer Startpunkt. Wer diesen Vorlauf einhält, verhandelt über 0,18 Prozentpunkte, statt sie zu bezahlen.