Ein Paar im Kanton Aargau sitzt vor zwei Offerten. Dieselbe Summe, dieselbe Bank, zwei völlig verschiedene Preise. Das eine Papier betrifft eine Hypothek auf eine Eigentumswohnung, das andere einen Barkredit für den Umbau der Küche. Um ein Vielfaches unterscheidet sich der Zinssatz. Schuld daran ist nicht die Verhandlung, sondern die Sicherheit im Hintergrund.
Für eine zehnjährige Festhypothek publizierten Schweizer Banken im Juni 2026 im Mittel 1,91 Prozent, für eine variable Hypothek 2,79 Prozent (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Unbesicherte Konsumkredite bewegen sich im selben Datensatz in einer ganz anderen Liga, im Bereich von sieben bis zehn Prozent. Dahinter steckt keine Kulanz, sondern eine Risikorechnung: Hinter der Hypothek steht ein Grundpfand, hinter dem Barkredit nur ein Einkommen. Rechtlich sind das zwei getrennte Welten: Das Konsumkreditgesetz gilt ausdrücklich nicht für Kredite, die direkt oder indirekt grundpfandgesichert sind, und ausserdem nur für Beträge zwischen 500 und 80’000 Franken. Aus diesem Regelwerk fällt eine Hypothek vollständig heraus. An ihre Stelle treten das Obligationenrecht und die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht anerkannten Richtlinien der Bankiervereinigung: mindestens zehn Prozent Eigenmittel ausserhalb der zweiten Säule und eine lineare Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren.
Rechenbeispiel: 900’000 Franken, 20 Prozent Eigenmittel
Die folgenden Zahlen sind ein offengelegtes Modell, kein Angebot. So viel vorweg. Angenommen werden ein Kaufpreis von 900’000 Franken, Eigenmittel von 180’000 Franken und eine Hypothek von 720’000 Franken, also eine Belehnung von 80 Prozent. Zum publizierten Mittelwert von 1,91 Prozent kostet diese Hypothek 13’752 Franken Zins pro Jahr oder 1’146 Franken im Monat. Dazu kommt die Amortisation: Von 720’000 auf zwei Drittel des Belehnungswerts, also auf 600’000 Franken, sind 120’000 Franken abzutragen. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das 8’000 Franken jährlich oder rund 667 Franken monatlich.
Zusammen liegt die Belastung bei knapp 1’820 Franken im Monat, Unterhalt und Nebenkosten noch nicht eingerechnet. Wählt dasselbe Paar statt der Festhypothek die variable Variante zu 2,79 Prozent, klettert der Zins auf 20’088 Franken im Jahr. Diese Differenz von 6’336 Franken jährlich ist der Preis für Flexibilität. Ob sich das lohnt, hängt an einer Frage, die kein Rechner beantwortet: Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?
In Deutschland rechnet die Bank mit anderen Grössen
Jenseits der Grenze sieht die Mechanik anders aus. Fast immer laufen deutsche Baufinanzierungen als Annuitätendarlehen mit fester Sollzinsbindung, meist über zehn Jahre. Am Ende dieser Bindung bleibt eine Restschuld stehen, die neu finanziert werden muss. Gerechnet wird deshalb mit Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung. Wie sich diese sechs Eingaben zu Monatsrate, Restschuld und Beleihungsauslauf verrechnen, ist auf dieser Seite eines deutschen Baufinanzierungsrechners Schritt für Schritt aufgeschlüsselt. Im Juni 2026 lag der effektive Jahreszins für neue Wohnungsbaukredite dort bei 4,00 Prozent, der Sollzins bei über zehn Jahren Bindung bei 3,98 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, Juni 2026).
Ein Schweizer Haushalt kann dieses Angebot nicht nutzen, und der Vergleich lohnt trotzdem. Zu sehen ist nämlich, wie unterschiedlich zwei Systeme dieselbe Frage lösen. Hierzulande sorgt die vorgeschriebene Amortisation dafür, dass die Belehnung sinkt; dort übernimmt die anfängliche Tilgung diese Rolle, und die Zinsbindung entscheidet, wann neu verhandelt wird. Die Restschuld nach zehn Jahren ist deshalb in Deutschland eine der wichtigsten Kennzahlen überhaupt, während sie in einer Schweizer Offerte gar nicht auftaucht.
Auffällig ist ausserdem der zweite Kostenblock, den ein Neubau mitbringt. Ausbezahlt wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen. Für die zugesagte, aber noch nicht abgerufene Summe fallen derweil Bereitstellungszinsen an. Wer parallel dazu die Baukosten beobachtet, sieht den Druck von zwei Seiten: Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2026). Eine Kostenschätzung aus dem Vorjahr trägt damit kaum noch.
Am Ende der Zinsbindung stellt sich dort eine Frage, die es hier so nicht gibt: zur selben Bank zurückkehren oder wechseln. Weil die Restschuld dann zu den aktuellen Konditionen neu bewertet wird, entscheidet der Zeitpunkt über mehrere zehntausend Euro. Schweizer Haushalte kennen den Termin ebenfalls, nur heisst er anders und betrifft eine Tranche statt das ganze Darlehen.
Was in keiner Modellrechnung steht
Jede Finanzierungsrechnung endet dort, wo die tatsächlichen Kosten anfangen. Dazwischen liegt viel. Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch unterscheiden sich von Kanton zu Kanton erheblich, und zwar sowohl im Satz als auch in der Frage, wer sie trägt. Dazu kommen Unterhalt, Rückstellungen für die Erneuerung und bei Stockwerkeigentum der Beitrag an den Erneuerungsfonds. Jedes Jahr laufen diese Posten weiter, während der Zinssatz nur alle paar Jahre neu verhandelt wird. Über eine Haltedauer von zwanzig Jahren summieren sie sich deshalb oft zu mehr als die Zinsdifferenz zwischen zwei Offerten.
Eine zweite Unbekannte steckt im Belehnungswert. Geschätzt wird er von der Bank und entspricht nicht automatisch dem bezahlten Kaufpreis; liegt er tiefer, steigt die Belehnung rechnerisch, obwohl sich am Objekt nichts geändert hat. Genau daran scheitern Finanzierungen in angespannten Lagen, wo die bezahlten Preise über den Bewertungen liegen. Wer früh eine Indikation einholt, weiss vor der Reservation, mit welcher Summe die Bank rechnet.
Auch die Herkunft der Eigenmittel gehört auf den Tisch, bevor eine Offerte eingeholt wird. Wer einen Erbvorbezug einsetzt, sollte die steuerliche Seite kennen: Die Erbschaftssteuer fällt kantonal sehr verschieden aus, was die verfügbare Summe spürbar verändern kann. Mittel aus der zweiten Säule wiederum sind nur begrenzt einsetzbar, weil mindestens zehn Prozent des Werts aus anderen Quellen stammen müssen.
Fest, variabel oder gestaffelt
Nach der Belehnung folgt die zweite grosse Stellschraube: die Wahl der Zinsbindung. Eine Festhypothek sichert den Satz für die vereinbarte Dauer und schützt vor steigenden Zinsen; sie kostet dafür einen Aufschlag, wenn die Kurve flach bleibt. Eine variable Hypothek folgt dem Markt nach oben wie nach unten und lässt sich mit kurzer Frist ablösen. Gestaffelte Tranchen verteilen das Risiko, machen einen späteren Anbieterwechsel aber schwerfällig, weil selten alle Teile gleichzeitig auslaufen.
Entschieden wird das weniger am Zinsniveau als am Haushalt. Wer eine feste Rate braucht, um andere Projekte zu planen, kauft mit dem Aufschlag Planungssicherheit. Wer Reserven hat, kann Schwankungen aushalten. Zur Planung gehört auch, was das Objekt später an Betriebskosten verursacht; eine Investition wie ein Balkonkraftwerk mit klaren Regeln, Kosten und Ertragswerten senkt die laufenden Ausgaben und verändert die Rechnung über zehn Jahre stärker als ein Zehntelprozent beim Zins.
Häufige Fragen
Warum ist eine Hypothek so viel günstiger als ein Barkredit?
Weil sie grundpfandgesichert ist. Fällt der Schuldner aus, kann die Bank auf die Immobilie greifen, was das Verlustrisiko stark senkt. Beim unbesicherten Kredit trägt die Bank dieses Risiko allein und verlangt dafür einen Aufschlag.
Gilt das Konsumkreditgesetz auch für die Hypothek?
Nein. Grundpfandgesicherte Kredite sind ausdrücklich ausgenommen, ebenso Beträge über 80’000 Franken. Für Hypotheken gelten stattdessen das Obligationenrecht und die von der Finanzmarktaufsicht anerkannten Selbstregulierungsrichtlinien der Banken.
Wie viel Eigenmittel sind mindestens nötig?
Üblich sind 20 Prozent des Kaufpreises, wovon mindestens die Hälfte, also zehn Prozent des Werts, nicht aus der zweiten Säule stammen darf. Der Rest kann aus Vorsorgegeldern kommen. Zusätzlich verlangt die Selbstregulierung eine Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts.
Was bedeutet Restschuld bei einer deutschen Baufinanzierung?
Den Betrag, der am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss. Beim Ratenkredit gibt es diese Grösse nicht, dort ist am Laufzeitende alles getilgt. In Schweizer Offerten taucht sie ebenfalls nicht auf, weil hier die Amortisation vertraglich festgelegt wird.
Fazit: zuerst die Sicherheit, dann der Zinssatz
Vergleichen lässt sich nur, was denselben Sicherheiten unterliegt. Legen Sie deshalb zuerst fest, ob das Vorhaben grundpfandgesichert finanziert wird oder nicht, und holen Sie erst danach Offerten ein. Verlangen Sie für jede Variante dieselben drei Angaben: Zinssatz, jährliche Amortisation und Gesamtbelastung pro Monat. Rechnen Sie zusätzlich eine Variante mit zwei Prozentpunkten mehr durch, um zu sehen, ob der Haushalt eine Erneuerung in zehn Jahren tragen würde. Diese eine Zusatzrechnung schützt besser als jede Zinsprognose.