Hypothek, Baufinanzierung, Wohnbaukredit: drei Begriffe, drei Rechtsordnungen, drei Rechenwege. Hierzulande dreht sich alles um den Belehnungswert und um die Frage, wie viel der Schuld überhaupt zurückgezahlt werden muss. In Deutschland dreht sich alles um die Zinsbindung und um den Betrag, der nach deren Ablauf noch offen steht. Wer Ratgeber aus dem Nachbarland liest, ohne diesen Unterschied zu kennen, rechnet an der eigenen Lage vorbei.
Verbindlich ist in der Schweiz wenig, aber das Wenige ist präzise. Die von der Finanzmarktaufsicht als Mindeststandard anerkannten Richtlinien der Bankiervereinigung verlangen mindestens zehn Prozent Eigenmittel, die nicht aus der zweiten Säule stammen, und eine lineare Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innerhalb von höchstens fünfzehn Jahren (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, 2025). Mehr steht dort nicht. Die oft zitierte Ein-Drittel-Regel und der kalkulatorische Zinssatz von fünf Prozent kommen im Text der Richtlinien nicht vor; sie sind Praxis der Banken, keine Vorschrift. Und weil grundpfandgesicherte Kredite nach Artikel 7 des Konsumkreditgesetzes aus dessen Geltungsbereich fallen, gibt es bei der Hypothek auch kein gesetzliches Widerrufsrecht.
In Deutschland läuft das anders herum. Ein Amortisationsziel kennt das dortige Recht nicht, dafür endet der vereinbarte Sollzins nach einer festen Frist, meist nach zehn Jahren. Was dann noch offen ist, muss neu finanziert werden, zu Konditionen, die heute niemand kennt. Immerhin darf eine Darlehensnehmerin nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist kündigen, und dieses Recht lässt sich vertraglich weder ausschliessen noch erschweren.
Wie gross der Rest ausfällt, lässt sich vorrechnen. Ein deutsches Rechenbeispiel mit 400’000 Euro Kaufpreis, 80’000 Euro Eigenkapital, 3,90 Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Bindung ergibt eine Monatsrate von 1’573 Euro. Nach zehn Jahren stehen davon immer noch 241’879 Euro offen, bezahlt wurden bis dahin 110’679 Euro Zinsen. Das deutsche Portal Baufinanzierung-Vergleich stellt für solche Durchläufe einen Annuitätenrechner bereit, der Rate, Restschuld und Zinskosten getrennt ausweist. Der Wert der Übung liegt weniger im Ergebnis als in der Erkenntnis, wie träge sich die Restschuld bewegt.
1. Die Haushaltsrechnung kommt vor dem Inserat
Am Anfang steht eine schlichte Aufstellung: alle Nettoeinkünfte gegen alle laufenden Ausgaben. Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, bestehende Kredite, dazu die objektbezogenen Posten wie Nebenkosten, Unterhalt und Rückstellungen. Was danach übrig bleibt, ist die dauerhaft tragbare Rate. Erst daraus ergibt sich der Kaufpreis, nicht umgekehrt. Dass Wohneigentum in der Schweiz die Ausnahme bleibt, hat auch mit dieser Rechnung zu tun: 35,7 Prozent der Wohnungen wurden 2024 von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt, im Kanton Zürich waren es 27,1 Prozent, im Kanton Uri 44,0 Prozent (Quelle: Bundesamt für Statistik, 2024). Die Quote bezieht sich auf Wohnungen, nicht auf Haushalte, und ist deshalb mit deutschen Werten nicht direkt vergleichbar.
Bei den Eigenmitteln zählen mehr Quellen als viele annehmen. Neben Erspartem und Wertschriften erkennen die Richtlinien auch Erbvorbezüge, Schenkungen und Darlehen aus dem engen familiären Umfeld an, sofern die Bedingungen stimmen. Wer einen Vorbezug plant, sollte die steuerliche Seite früh klären, denn die kantonalen Unterschiede bei der Erbschaftssteuer sind erheblich. Und noch ein Detail geht regelmässig unter: Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, muss die Differenz vollständig aus Eigenmitteln ausserhalb der zweiten Säule gedeckt werden.
2. Amortisation ist kein Nebensatz im Vertrag
Spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung setzt die Rückzahlung auf zwei Drittel des Belehnungswerts ein, linear über höchstens fünfzehn Jahre. Direkt bedeutet: Die Schuld sinkt Jahr für Jahr. Indirekt bedeutet: Der gleiche Betrag fliesst in eine Säule-3a-Lösung oder eine Versicherungspolice, die später verpfändet wird, während die Hypothek nominal stehen bleibt. Beide Wege sind zulässig, ihre Steuerwirkung unterscheidet sich aber deutlich. Wichtig für die Budgetplanung: Die Amortisation ist eine zusätzliche Verpflichtung neben dem Zins, kein Teil davon.
3. Der Tilgungssatz schlägt den Zinssatz
Am deutschen Modell lässt sich gut zeigen, wie stark die Anfangstilgung wirkt, weil dort die gesamte Schuld getilgt wird. Rechenbeispiel mit offenen Annahmen: 300’000 Euro Darlehen, 3,90 Prozent Sollzins, monatlich nachschüssige Verzinsung. Mit einem Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei 1’225 Euro, die Rückzahlung dauert rund 41 Jahre und kostet etwa 300’000 Euro Zinsen. Mit zwei Prozent steigt die Rate auf 1’475 Euro, die Laufzeit sinkt auf rund 28 Jahre, die Zinslast auf etwa 192’000 Euro. Zweihundertfünfzig Euro mehr im Monat sparen also gut 108’000 Euro und dreizehn Jahre.
Für Schweizer Verhältnisse lautet die Übersetzung: Wer nur bis zur Zwei-Drittel-Grenze amortisiert und danach aufhört, behält dauerhaft eine Schuld und dauerhaft eine Zinsrechnung. Das kann steuerlich gewollt sein, weil Schuldzinsen abziehbar sind und der Eigenmietwert gegengerechnet wird. Eine automatisch bessere Lösung ist es nicht.
4. Restschuld und Zinsänderungsrisiko
Beide Märkte haben dasselbe Grundproblem in verschiedener Verpackung. In Deutschland heisst es Restschuld am Ende der Zinsbindung, in der Schweiz Ablauf der Festhypothek. In beiden Fällen trifft ein alter Vertrag auf ein neues Zinsniveau. Zum Grössenvergleich: Allein die Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz gegenüber inländischen Kunden beliefen sich im Juni 2026 auf rund 1’242 Milliarden Franken (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Das ist ein Bestand, kein Neugeschäft, und er verschwindet nicht von selbst.
Für einen brauchbaren Test genügen zwei Fragen. Trägt der Haushalt die Rate, wenn der Zins bei der Verlängerung zwei Prozentpunkte höher liegt? Und trägt er sie, wenn ein Einkommen für einige Monate ausfällt? Wer beide Fragen mit Ja beantwortet, hat die Finanzierung nicht auf Kante genäht.
5. Den Anschluss planen, bevor er fällig wird
Drei Wege stehen offen, wenn die Bindung endet. Beim bisherigen Institut zu verlängern ist bequem und selten günstig. Für den Wechsel zu einem anderen Kreditgeber braucht es Vorlauf, weil Unterlagen, Bewertung und Grundpfandübertragung Zeit kosten. Und in Deutschland gibt es zusätzlich das Forward-Darlehen, mit dem sich ein Zinssatz Jahre im Voraus sichern lässt, gegen einen Aufschlag. Schweizer Käuferinnen und Käufer arbeiten stattdessen mit gestaffelten Tranchen und mit der Wahl zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek.
In allen drei Varianten steckt derselbe Fehler, nämlich zu spät anzufangen. Zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf beginnt das Zeitfenster, in dem Angebote verglichen und Unterlagen zusammengetragen werden können, ohne unter Druck zu geraten.
Wer die Verlängerung vorbereitet, sollte zwei Grössen aktualisieren statt nur den Zins abzufragen. Erstens den Wert der Liegenschaft, denn ein tieferer Belehnungsgrad verbessert die Verhandlungsposition spürbar. Zweitens die Tragbarkeitsrechnung des Haushalts, weil sich Einkommen, Familiensituation und Verpflichtungen in zehn Jahren verschieben. Banken rechnen bei der Verlängerung neu, und eine Offerte, die vor einem Jahrzehnt problemlos durchging, geht heute nicht zwingend wieder durch. Das gilt in beiden Märkten, in Deutschland zusätzlich verschärft durch die Pflicht zur eingehenden Kreditwürdigkeitsprüfung nach Paragraf 505b BGB, die sich ausdrücklich nicht auf den Objektwert stützen darf.
6. Unterlagen und Fristen vor dem Bankgespräch
Ein Termin ohne Mappe kostet zwei Wochen. Gebraucht werden Lohnausweise, die letzten Steuerunterlagen, ein Nachweis über die Eigenmittel samt Herkunft, die Objektunterlagen mit Plänen und Grundbuchauszug sowie eine Aufstellung der laufenden Verpflichtungen. Wer die Fristen des eigenen Kantons ohnehin im Blick behält, findet die Übersicht zu den Abgabeterminen der Steuererklärung praktisch, denn beide Termine hängen an denselben Belegen.
Mit zwei Angeboten kommt man selten weit; vier sind ein brauchbarer Richtwert. Verglichen wird nicht die Rate, sondern der Zinssatz bei gleicher Laufzeit, gleicher Amortisation und gleichem Belehnungsgrad. Sobald sich eine Variable ändert, sind die Offerten nicht mehr vergleichbar.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenmittel verlangen Schweizer Banken mindestens?
Nach den von der Finanzmarktaufsicht anerkannten Richtlinien der Bankiervereinigung müssen mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht der zweiten Säule entnommen sind. Guthaben der Pensionskasse können darüber hinaus eingesetzt werden, ersetzen diese zehn Prozent aber nicht. Übersteigt der Kaufpreis den Belehnungswert, ist die Differenz zusätzlich aus solchen Mitteln zu decken.
Muss eine Schweizer Hypothek vollständig zurückgezahlt werden?
Vorgeschrieben ist nur die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens fünfzehn Jahren. Was darüber hinaus getilgt wird, ist eine freiwillige Entscheidung. Sie hat steuerliche Folgen, weil Schuldzinsen abziehbar sind, und sollte deshalb mit der eigenen Steuersituation zusammen betrachtet werden.
Was passiert in Deutschland am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird fällig und muss neu vereinbart werden, entweder beim bisherigen Kreditgeber oder bei einem anderen Institut. Ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht unabhängig davon nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens, mit sechs Monaten Frist. Dieses Recht kann der Vertrag nicht wegnehmen.
Ist die Ein-Drittel-Regel gesetzlich vorgeschrieben?
Nein. In den Mindestanforderungen der Bankiervereinigung stehen ausschliesslich Vorgaben zu Eigenmitteln und Amortisation. Tragbarkeitsquoten und kalkulatorische Zinssätze sind interne Kreditpolitik der einzelnen Bank und können sich zwischen Instituten unterscheiden.
Fazit: erst rechnen, dann suchen
Die Reihenfolge entscheidet mehr als der Zinssatz. Stellen Sie zuerst die Haushaltsrechnung auf, leiten Sie daraus die tragbare Rate ab und rechnen Sie erst dann den Kaufpreis zurück. Prüfen Sie danach zwei Szenarien: zwei Prozentpunkte höherer Zins bei der Verlängerung und ein Einkommensausfall über sechs Monate. Halten beide Szenarien, ist der Rahmen realistisch. Und setzen Sie sich einen Kalendereintrag achtzehn Monate vor Ablauf der aktuellen Bindung; die Anschlusslösung entsteht nicht in der Woche, in der die Bank anruft.